不動産の場合、現物取引で売買を行ってしまうケースも多いですが、株式譲渡という方法を取れば、税負担圧縮というメリットがあるのはご存知でしたでしょうか？

法人が不動産を譲渡する際、大きな利益に対して法人税が課されます。更にその利益をオーナー個人に出そうとすると配当に対する税金、もしくは給与で出すのであれば所得税や住民税など多くの金額が税金で差し引かれてしまいます。

しかし、不動産M＆Aであれば、法人の株主が個人の場合、株式譲渡における利益に対する課税のみで、分離課税になるためかなりの％の税負担の圧縮が可能になります。不動産を保有している法人自体には消費税も法人税も課されることはありません。

◾️現物取引

・不動産売却益 × 20%〜35%

　※法人税実効税率、会社負債などにより異なります。

・会社利益を株主に配当すると配当額 × 最高45.945%（所得税・住民税）

◾️株式譲渡

・株式譲渡益 × 20.315%

上記のように、株主の税負担はかなり圧縮されるのが最も大きいメリットになります。

また、後継者不在など事業存続において社員の雇用の継続などに不安を抱える経営者の方にとっても、ただの不動産の売買ではなく、法人のM&Aであれば、社員の雇用もそのまま継続できる可能性があります。もちろん事業の継続も可能なので、廃業などの余計なコストもかかりません。

では、デメリットはないのでしょうか？

一般的にはM&Aの場合のデメリットは以下になります。

・手間と時間がかかる

・売却先が限られる

やはりただの不動産売買より法人の売買となるため、確認事項が多くなったり、そこに紐づく社員がいる場合など、手間や時間がかかってしまうケースがあります。また、法人の売却のため、購入側もどうしても限られてしまう場合が多いです。

体例を用いて、不動産そのものを売却（現物取引）する場合と、不動産を保有している株式を個人株主が売却(株式譲渡)する場合の税金を比較してみたいと思います。

【前提】
・    法人の資本金：1億円
・    保有不動産　簿価：1億円　時価：1億5千万円
・    個人株主の保有する株式　簿価：1億円　時価：1億5千万円

【現物取引のケース】
不動産そのものを時価で売却した場合は、時価と簿価の差額の5,000万円が法人の課税所得となり、5,000万円の課税所得に対する税額は以下となります。

5,000万円 x 34.59% = 1,730万円　・・・　①

※使用する税率のうち地方税部分は東京都のものを使用しています。

また、上記の法人の課税済利益を個人株主に配当するとした場合、税引後の3,270万円を配当することとなり、個人株主の所得がこの配当所得のみだと仮定すると、法人税等の課税に加えて、以下の個人所得税及び住民税が課せられてしまいます。

3,270万円 x 40% - 279.6万円 +3,270万円 x 10% = 1,355万円　・・・　②

このケースで、不動産を売却し法人の株主である個人の手元にお金が渡るまでにかかる税額は以下の金額になります。

 税額合計：① + ② = 3,085万円　

かなり多くの税額を納めないといけないことがわかるかと思います。


【株式譲渡のケース】
では次に、不動産を保有している株式を個人株主が売却した場合の税額をみてみましょう。簿価1億円の株式を時価である1億5,000万円で譲渡しますので、個人株主には5,000万円の非上場株式の譲渡による所得が発生します。この場合の個人所得税と住民税の税額は以下となります。

5,000万円 x 20.315% = 1,016万円

株主である個人の手元にお金が渡るまでにかかる税額は上記の金額となり、現物取引のケースと比較してかなり税額が低く抑えられていることがわかるかと思います。

上記の例では【現物取引】と【株式譲渡】で税額に2,069万円もの差が生じる結果となりました。

もちろん実際には法人の活動として、不動産の保有以外のビジネスを行っていることもありますので、この点だけを抜き出して比較することができないケースもありますが、これだけの差が生じるのであれば、株式譲渡に伴うM&Aコストを勘案しても十分お得になることがあり得ます。

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また、大手企業と提携している強みとして、従業員の雇用確保も同時に行えるのも強みです。

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不動産M&Aは、事業が苦しい会社が現金化のために不動産を手放すというよりも、事業が順調な会社が将来の事業存続のため、早い段階で社員の雇用継続と保有不動産の有効活用のためにお問合わせ頂くケースが多いです。

事情はそれぞれだと思いますので、まずはお気軽にご相談ください。経験豊からなプロが親身に相談に乗らせて頂きます。

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